Działka budowlana

Działka budowlana, jak bezpiecznie wybrać działkę budowlaną? Sprawdź stan prawny, MPZP, dostęp do mediów i uniknij kosztownych błędów!

Kiedy podjęliśmy decyzję o budowie własnego „gniazdka”, jednym z pierwszych kroków jest kupno działki na której będziemy realizować inwestycję. Wiąże się to często z dość trudną decyzją, którą warunkować będzie dużo aspektów związanych z naszym dalszym życiem.

Jak wybrać działkę?

Musimy sobie odpowiedzieć na kilka podstawowych pytań:

1. Czy chcemy mieszkać na odludziu, w ciszy, spokoju, obcując z przyrodą?
2. Czy odpowiada nam mieszkanie na osiedlu domów jednorodzinnych?
3. Czy mamy wymagania do odległości domu od przystanku autobusowego, przedszkola, szkoły, marketu, apteki, kościoła, restauracji, naszego miejsca pracy?
4. Czy odpowiada nam widok z działki?
5.  Czy działka jest odpowiednio nasłoneczniona?
6. Czy działka nie jest w sąsiedztwie, drogi, fabryki, warsztatu itp. , czegoś co może nam przeszkadzać w codziennym funkcjonowaniu.

Działka budowlana

Jak odpowiedzą sobie Państwo na powyższe pytania i znajdziecie Państwo działkę na sprzedaż w miejscu, które będzie odpowiednie do budowy domu, należy podejść do tej inwestycji z chłodną głową. Musimy sprawdzić kilka bardzo ważnych rzeczy, żeby nie narobić sobie problemów już na starcie.

Księga wieczysta

Księgę wieczystą działki. Jeżeli znamy numer księgi wieczystej, możemy sprawdzić ją na stronie ekw.ms.gov.pl. Jeśli nie znamy numeru księgi wieczystej musimy skontaktować się z wydziałem ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego dla miejscowości w której znajduje się nieruchomość gruntowa.

No dobrze, ale na co tak naprawdę zwrócić uwagę przy przeglądaniu księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowych?

Księga wieczysta składa się z 4  działów i należy przejrzeć każdy z nich zwracając uwagę na: 

• Czyją własnością jest nieruchomość gruntowa oraz czy jest wpisane użytkowanie wieczyste. (dział 1)
• Informację o właścicielu nieruchomości gruntowej (dział 2)
• Czy są jakieś prawa, roszczenia osób trzecich, bądź jakieś ograniczenia? (dział 3)
• Czy na działce jest wpisana hipoteka (dział 4)

Co to działka budowlana?

Z księgi wieczystej wyczytamy równiej jaki jest to typ działki.Zgodnie z prawem istnieje sześć typów działek, które pokrótce chciałbym opisać:

Działki budowlane są to działki, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na cele budowlane. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zdobędziemy w mieście, gminie w której znajduje się nieruchomość gruntowa. Działki budowlane charakteryzuje: dostęp do drogi publicznej, dostępność urządzeń infrastruktury technicznej, charakteryzują się cechami geometrycznymi i odpowiednią wielkością.

Działki budowlane w ewidencji gruntów dzielą się na:

• B – tereny mieszkaniowe
• Ba – tereny przemysłowe
• Bi – inne tereny zabudowane
• Bp – tereny zurbanizowane w trakcie zabudowy lub niezabudowane
• Bz- tereny rekreacyjno wypoczynkowe

Działki rekreacyjne

Na działkach rekreacyjnych, które w ewidencji gruntów oznaczone są jako Bz z reguły można postawić dom letniskowy, pomieszczenia gospodarcze, wiaty, altany. Natomiast jeżeli gmina w swoich zasobach posiada działki rekreacyjne to podobnie jak przy działkach budowlanych, działki rekreacyjne znajdą swoje umiejscowienie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Terenu. Jeżeli gmina nie posiada takiego planu to należy wystąpić o warunki zabudowy, które jasno Państwu określa jaki rodzaj budynku można postawić na danej nieruchomości gruntowej.

Proszę o dokładne zapoznanie się z MPZP, ponieważ przeważnie na takich działkach można wznosić budynki wraz z towarzyszącą infrastrukturą, ale do czasowego wypoczynku, a nie na pobyt stały. 

Działki inwestycyjne

To działki, które w  Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego zazwyczaj przeznaczone są do zabudowy inwestycyjno – przemysłowej. Te nieruchomości gruntowe  przeważnie zlokalizowane są na obrzeżach miejscowości. W ewidencji gruntów wyróżniamy:

• Ba – tereny przemysłowe
• Bi – inne tereny zabudowane
• Bp – tereny zurbanizowane w trakcie zabudowy lub zabudowane.

Przy wyborze działki proszę zwrócić uwagę czy w pobliżu Państwa przyszłej nieruchomości gruntowej nie znajdują się działki inwestycyjne. Dzisiaj są piękną łąką a już za parę lat mogą stać się centrum przemysłowym przy którym życie staje się uciążliwe.

Działka budowlana – co sprawdzić?

Jak już sprawdziliście Państwo działkę pod względem typu działki, upewniliście się, że na działce nie jest wpisana hipoteka oraz właścicielem jest osoba lub firma która sprzedaje nieruchomość należy rozeznać najbliższą okolicę. Czasami kilka słów z przyszłym sąsiadem ukierunkuje nas w dalszych decyzjach. Należy wypytać właściciela jak wygląda sytuacja z mediami na działce.

Wodociąg

Ważne aspekty

Jak sprawdziliście Państwo powyższe rzeczy, lokalizacja Państwu odpowiada, jest to przemyślana decyzja pod względem lokalizacyjnym i finansowym to zachęcamy do sprawdzenia jeszcze innych rzeczy.

Kształt działki

Kształt działki i różnorodność terenową. Działki o nietypowym kształcie mogą być problematyczne z zagospodarowaniem terenu, natomiast działki o różnorodności terenowej, np. działki na skarpie albo z dużym uskokiem terenowym mogą generować dodatkowe koszty w trakcie budowy domu, takie jak dodatkowa izolacja, mury oporowe, schody terenowe, wzmocnienia skarp itd.

Rodzaj gruntu

Rodzaj gruntu i wysokość wód gruntowych, a na to pytanie odpowiedź uzyskacie Państwo po wykonaniu badań gruntowych. Jest to dodatkowy koszt przed zakupem działki (o ile obecny właściciel wyrazi na nie zgodę). W skali całej inwestycji warto posiadać taką wiedzę, szczególnie że badania będą potrzebne przy adaptacji projektu domu. Jeżeli nie chcecie Państwo inwestować w nieruchomość gruntową przed zakupem można zasięgnąć języka. Proszę wypytać właściciela nieruchomości lub przyszłego sąsiada o poziom wód gruntowych i rodzaj grunt. Jest to jednak wiedza nie do końca rzetelna. Sąsiad działkę obok może mieć o niebo lepsze warunki niż na nieruchomości gruntowej, którą Państwo wybraliście.

Wody gruntowe

Wysoki poziom wód nie dyskwalifikuje działki przed budową domu. Może być po prostu konieczność wykonania ciężkiej izolacji przeciwwodnej, a to wiąże się z dodatkowym kosztem. Natomiast słabe warunki gruntowe ciągną za sobą wzmocnienie fundamentów, czy wymianę gruntu a to też mogą być nie małe pieniądze.

Zagrożenia powodziowe

Myślę że na koniec warto zastanowić się nad zagrożeniami powodziowymi. Patrząc, że powiedzie w naszym kraju pojawiają się cyklicznie co niespełna 15 lat i nie sięgając daleko w wstecz mieliśmy katastrofy powodziowe w latach  1997, 2010, 2024r sprawdźmy czy nieruchomość gruntowa, którą chcą Państwo zakupić nie leży w obszarach zalewowych lub w obszarach o zwiększonym ryzyku zalania. Gdzie zaciągnąć takiej wiedzy? Z pewnością dobrym źródłem będzie rodzic, dziadek, osoba starsza, która żyła w danym regionie i co nieco pamiętam. W przypadku gdy nie macie Państwo takiej możliwości, proszę sprawdzić Mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego. Tu odsyłam do strony internetowej:

1. Wody Polskie – https://www.wody.gov.pl/nasze-dzialania/mapy-zagrozenia-i-mapy-ryzyka-powodziowego
2. Hydroportal – https://isok.gov.pl/hydroportal.html

Umowa kupna-sprzedaży

Jeżeli wszystko Państwu odpowiada to co dalej?

Ostatnim elementem jest podpisanie umowy kupna sprzedaży. Taka umowa może być sporządzona tylko i wyłącznie u notariusza. Kto ponosi koszy związane z podpisaniem aktu notarialnego ? To już kwestia umowna ze sprzedającym jednak zazwyczaj to kupujący ponosi koszty notarialne na które składa się:

• Kwota sprzedaży działki
• Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% kwoty zakupu
• Koszt założenia księgi wieczystej w wysokości 100 zł plus od 100 do 200 zł za wpis do księgi wieczystej każdego z właścicieli
• Taksa notarialna.
  Przy zakupie nieruchomości od 30 do 60 tysięcy złoty. Taksa notarialna wynosi 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tysięcy złoty, natomiast przy zakupie nieruchomości od 60 tysięcy zł do 1 miliona, taksa notarialna wynosić będzie 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tysięcy złotych.
  Do tych wartości należy dodać jeszcze 23% podatku Vat.
• Odpis aktu notarialnego to kwota na dzień dzisiejszy 6 zł za każdą stronę + 23% podatku VAT.

Jak rozpocząć budowę, przebrnąć przez wszystkie etapy inwestycyjne, odbiory i formalne zawiłości znajdziecie Państwo w kolejnych materiałach strefy „Wymarzony dom„.